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      1. 物業管理知識

        2019-05-06  來自: 安陽市永興物業服務有限公司 瀏覽次數:803

        1、什么是物業管理?

        答:物業管理指業主選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。

        主要從三個角度理解:

        1)業主選聘有合格資質等級證書的物業管理企業來實施物業管理;

        2)物業管理活動中兩個重要的主體是業主和物業管理企業,雙方簽訂物業服務合同,明確雙方的權利義務;

        3)物業管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和公共秩序。

         

        2、如何選擇物業管理企業?

        答:國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

         

        3、由哪個行政機關監督全國物業管理工作?

        答:中華人民共和國住房和城鄉建設部。

         

        4、什么人可以作為業主?

        答:房屋的所有權人為業主。

         

        5、業主在物業管理活動中享有什么權利?

        答:業主在物業管理活動中,享有以下權利:

        1)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;

        2)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

        3)提出制定和修改業主公約,業主大會議事規則的建議;

        4)參加業主大會會議,行使投票權;

        5)選舉業主委員會委員,并享有選舉權;

        6)監督業主委員會的工作;

        7)監督物業管理企業履行物業服務合同;

        8)對物業公用部位、公用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

        9)監督物業公用部位、公用設施設備專項維修資金的管理和使用;

        10)法律、法規規定的其他權利。

         

        6、業主在物業管理活動中應履行什么義務?

        答:業主在物業管理活動中,履行以下義務:

        1)遵守業主公約、業主大會議事規則;

        2)遵守物業管理區域內物業公用部位和公用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

        3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定;

        4)按照國家有關規定繳納專項維修資金;

        5)按時交納物業服務費用;

        6)法律、法規規定的其他義務。

         

        7、一個物業小區可以成立一個業主委員會?

        答:一個物業小區只可以成立一個業主委員會。

         

        8、業主大會主要由哪些人組成?

        答:由物業管理區域內的全體業主組成。

         

        9、怎樣成立業主大會?

        答:同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會。

         

        10、怎樣成立業主委員會?

        答:同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。

         

        11、業主大會應履行哪些職責?

        答:業主大會履行下列職責:制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

        1)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;

        2)選聘、解聘物業管理企業;

        3)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;

        4)制定、修改物業管理區域內物業公用部位和公用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

        5)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

         

        12、業主大會會議召開可以采取什么樣的形式?

        答:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

         

        13、業主大會召開參加業主人數戰友全體業主人數的比例最少不應低于多少?

        答:不應低于50%,可以通過,物業管理區域內必須要有1/2以上的持有投票權的業主可以召開業主大會。

         

        14、業主可否委托代理人參加業主大會?

        答:業主可以委托條理人參加業主大會。

         

        15、由什么部門監督地方物業管理工作?

        答:縣以上地方人民政府房地產行政管理部門。

         

        16、業主大會做出決定必須經與會業主所持投票權的多少可以通過?

        答:業主大會做出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上可以通過。

         

        17、選聘、解聘物業管理企業由什么人決定?

        答:必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

         

        18、業主大會的決定對什么人具有約束力?

        答:業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

         

        19、定期業主大會應如何召開?

        答:應按業主大會議事規則的規定定期召開。

         

        20、臨時業主大會如何召開?

        答:經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

         

        21、如何通知業主召開業主大會?

        答:召開業主大會應當與會議召開15日以前通知全體業主。

         

        22、召開業主大會應當告知誰?

        答:住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

         

        23、如何提高物業管理服務水平?

        答:國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。

         

        24、業主委員會應履行哪些職責?

        1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

        2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽定物業服務合同;

        3)及時了解業主、物業使用權人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

        4)監督業主公約的實施;

        5)業主大會賦予的其它職責。

         

        25、業主公約的職責是什么?

        答:業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

         

        26、業主公約對什么人具有約束力?

        答:業主公約對全體業主具有約束力。

         

        27、業主大會議事規則應當對哪些事項做出約定?

        答:業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項做出約定。

         

        28、業主大會和業主委員會以能否就與物業無關的事情做出決定?

        答:業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得做出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

         

        29、業主大會和業主委員會做出的決定如違反法律、法規的如何解決?

        答:業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的,物業所在地的人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

         

        30、物業管理區內業主大會、業主委員會同居民委員會如何開展工作?

        答:物業管理區內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

         

        31、業主大會、業主委員會如何搞好小區的社會治安和相關工作?

        答:業主大會、業主會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安相關工作。

         

        32、物業管理專項維修資金的使用和監督由誰監督?

        答:由業主大會監督實施。

         

        33、在什么情況下,業主共同履行業主大會、業主委員會的職責?

        答:只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

         

        34、物業管理企業是否履行物業服務合同由誰監督?

        答:由業主委員會監督。

         

        35、業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律法規的活動,尚不構成犯罪的應給予什么處罰?

        答:依法給予治安管理處罰。

         

        36、物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的應當征得哪一部門同意?

        答:業主委員會。

         

        37、業主利用物業共同部位,共同設施設備進行經營的所得收益應如何使用?

        答:主要用于補充專項維修資金,也查以按照業主大會的決定使用。

         

        38、業主室內墻皮脫落,是否應該由物業企業維修,為什么?

        答:不應該。因為室內墻體屬業主的自用部位,但是物業企業可以為業主提供有償服務。

         

        39、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理哪些人或單位物業管理活動中的投訴?

        答:業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業。

         

        40、已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費或者物業維修資金應由誰怎樣交納?

        答:建設單位全額交納。

         

        41、業主利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得誰的同意?

        答:物業小區的相關業主、業主大會、物業管理企業。

         

        42、無等級小區和散棟樓房收取的物業費都用于什么地方?

        答:用于房屋公共部位的維修。

         

        43、二次加壓泵水收費標準是多少?由哪些單位收取?

        答:二次加壓費按設備的用電量平均到每噸水的費用里。由供水設備管理單位按規定收取。

         

        44、物業管理一般采取哪兩種形式?

        答:業主自治管理與委托物業企業管理。

         

        45、毗連房屋、設施、場地確需維修的,有關業主可以阻礙施工嗎?

        答:不得以任何理由阻礙。

         

        46、業主轉讓房屋所有權時,結余的專項維修資金如何處理 ?

        答:不予退還,隨房屋所有權過戶,房屋因拆遷或者其他自然因素造成住房滅失的,應將專項維修基金余額按業主個人繳納比例退還給業主。

         

        47、專項維修資金不敷使用時如何辦理?

        答:經業主大會同意,由管房單位組織,按產權人占用房屋建筑面積比例向產權人續籌。

         

        48、單元電子防盜門的維修養護由誰承擔?

        答:其管理由物業企業或產權單位負責,所需維修費用由業主按比例承擔。

         

        49、樓道公用照明燈的安裝有什么要求?

        答:一律使用“聲光控自熄燈”,并不得超過25瓦。

         

        50、室內共用設備損壞時應如何處理?

        答:業主或物業使用人有責任報修。延誤報修時間或人為造成損失的,由責任人承擔相應責任。



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